2009 Kira Gelirinin Beyanında Dikkat Edilmesi Gereken Konular.

I- GİRİŞ193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'na göre vergilendirilmesi gereken gelir unsurlarından biride Gayrimenkul Sermaye İradıdır.Gayrimenkul Sermaye İradının (Kira Geliri) tanımı ise Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde yapılmış ve hangi mal ve hakların kiralanması karşılığında elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilecektir.Gayrimenkul Sermaye İradı denince akla en çok gelen ise binaların mesken olarak veya işyeri olarak kiraya verilmesi nedeni ile elde edilen gelirler gelmektedir.Bu gelirlerin beyan edilmesi esnasında mükellefler hangi gider yöntemini seçmesi gerekecektir.Yine kira gelirinin beyanında özellikli konulara ilişkin olarak nasıl beyanname vermesi gerekecektir.Bu konuları yazımızda açıklamaya çalışcağız.

II- KİRA GELİRİ İÇİN KİMLER BEYANNAME VERECEK Gayrimenkul Sermaye İradının mükellefleri, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları olarak açıklanmıştır.Gelir Vergisi Kanunu'na göre kira geliri elde edenlerin elde edilen gelirler için 2009 yılına ilişkin hangi durumlarda beyanname vermeleri gerektiği aşağıdaki gibidir.- Sadece konut kira geliri olup istisna sınırı olan 2.600 TL'sini aşanlar,- Sadece iş yeri kira geliri olup yıllık brüt kira gelirleri toplamı 22.000 TL'yi aşanlar,- Hem konut hem de işyeri kira geliri olan kişiler ise, yıllık gelirinin beyan sınırını aşıp aşmadığının tespitinde; mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen kısmını aşan tutarı ile gelir vergisi tevkifatına tabi işyeri brüt kira gelirlerinin toplamını birlikte dikkate alacaklardır.- Yukarıdaki toplamın 22.000 TL'yi aşması halinde ise gelirlerin tamamı beyan edilecektir.- Bir takvim yılı içinde elde ettiği, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı 1.070 TL'yi aşanlar,- Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler de beyanname vereceklerdir. - Eşler ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile beyan edilecektir.

III- KİRA GELİRİNİN BEYANINDA ÖZELLİKLİ KONULARA- KİRA GELİRİ ELDE EDEN KİŞİLERİN GİDER YÖNTEMİ SEÇİMİGayrimenkul sermaye iradında safi iradının saptanması için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesinde yapılan düzenlemeler doğrultusunda seçilebilecek iki yöntem vardır:1- Gerçek Gider Yöntemi2- Götürü Gider YöntemiGötürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesinin 3. fıkrası uyarınca mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) isterlerse gerçek gider usulünde indirebilecekleri giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25'ini götürü olarak indirebilirler. Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesinin 3. fıkrası uyarınca götürü gider usulünü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.Gerçek Gider Yöntemi ise Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesi uyarınca safi iradın bulunması için Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesine göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere söz konusu madde de 11 bent halinde sayılan giderlerin elde edilen kira gelirinden düşülmesidir.Gerçek gider veya götürü gider yönteminin seçilmesi mükellef açısından önemlidir. Çünkü kira geliri elde edilirken indirimi mümkün olan bir çok gider yapan bir mükellef götürü gider yöntemini seçmesi halinde fazladan vergi ödemek zorunda kalabilir.Yada kira geliri elde ederken hiçbir indirilecek gideri olmayan mükellefin gerçek gider yöntemini seçmesi fazladan vergi ödemesine sebebiyet verir. Bu nedenle mükellefler beyanname verirken hangi gider yönteminin kullanılacağını iyi seçmesi gerekmektedir.

 B- YURT DIŞINDA ÇALIŞAN TÜRK VATANDAŞLARININ BEYAN DURUMUYurt dışında çalışan Türk vatandaşlarından eğer yurt dışında ikamet ediyorsalar (Altı aydan fazla yurt dışında ikamet etmek yeterlidir.) dar mükellefiyet esasına göre vergilendirilecektir. Ancak yurt dışında ikamet etmiyorsalar tam mükellefiyet esasına göre vergilendirilecektir. Türkiye'de elde ettiği beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlardan; bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri istisna tutarını (2009 yılı için 2.600 TL'yi) aşanlar ile bir takvim yılı içinde elde ettiği tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları ve diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenlerin beyanname vermesi gerekir. Gayrimenkul Sermaye İradı tevkif suretiyle vergilendiriliyorsa tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir. Tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iradı, dar mükellefiyette diğer gelirler nedeniyle beyanname veriliyor olsa dahi beyannameye dahil edilmez.

C- YABANCI PARA İLE ELDE EDİLEN KİRA GELİRLERİÖzellikle bazı şehirlerimizde veya rantı yüksek olan yerlerde kiralamalar yabancı para karşılığında yapılmaktadır. Söz konusu kiralamalar karşılığında elde edilen kira gelirlerinin yabancı para cinsinden elde edilmesi durumunda kiranın tahsil edildiği günde geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayrisafi hasılat tespit edilir. Eğer yabancı paranın borsa rayici varsa borsa rayici, borsa rayici yoksa Maliye Bakanlığı'nca belirlenecek kur üzerinden Türk parasına çevrilerek tahsil edilmiş sayılır.

D- ORTAK KULLANIM ALANLARININ KİRAYA VERİLMESİ HALİNDE VERGİLEMEBinaların ortak kullanım alanlarının kiraya verilmesi yaygın olarak kullanılan bir reklam türüdür. Binaların ortak kullanım alanları bazen bir GSM şirketine baz istasyonu kurulum alanı veya herhangi bir şirketin reklamını yapmak maksadıyla kiralanabilmektedir. Bir iktisadi işletmeye dahil olma vasfı taşımayan bu taşınmazdan elde edilen kira geliri GVK'nın 70. maddesine göre mahiyeti itibarıyla gayrimenkul sermaye iradıdır ve malikin payına isabet eden brüt kira ödemelerinden kiracı durumunda olan GSM şirketlerinin, GVK'nın 94/5-a maddesi gereğince gelir vergisi stopajı yapmaları ilgili vergi dairesine beyan etmeleri gerekir.Bağımsız bölüm sahipleri ise tevkif yoluyla vergilendirilmiş bu kira gelirleri için, paylarına düşen brüt kira gelirinin (GVK'nın 86/1-c maddesinde belirtildiği üzere) Gelir Vergisi Kanunu'nun 103. maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2009 yılı için 22.000 TL) aşmaması halinde kira gelirinden yapılan tevkifatın nihai vergi olması dolayısıyla bu kira geliri için yıllık beyanname vermeyecekler, diğer gelirler için beyanname verilmesi söz konusu ise tevkifat yapılmak suretiyle vergilendirilen kira gelirini beyannamelerine dahil etmeyeceklerdir.Öte yandan bağımsız bölüm sahipleri, tevkif yoluyla vergilendirilmiş bu kira gelirleri için, paylarına düşen brüt kira gelirinin (GVK'nın 86/1-c maddesinde belirtildiği üzere) Gelir Vergisi Kanunu'nun 103. maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2009 yılı için 22.000 TL) aşması halinde; kira gelirinden paylarına düşen brüt tutarın tamamı için beyanname verecekler ve daha önce paylarına isabet eden brüt kira gelirinden yapılan kesinti tutarını çıkacak olan vergiden mahsup edeceklerdir.  

- KİRADA OTURANLARIN ELDE ETTİKLERİ KİRA GELİRLERİNİN DURUMU Özellikle büyük şehirlerde memur olarak yaşayan kimseler tayin problemi nedeniyle kendileri kirada otururken aynı zamanda kira geliri de elde edebilmektedirler. Bu gibi durumlarda sahibi olduğu daireyi kiraya verip kendisi kirada oturanların elde ettikleri kira gelirlerinden ödenen kira bedelini Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesi uyarınca düşebilmektedirler. Kira giderinin düşülebilmesi için kira gelirleri için beyanname vermek ve kira gelirlerinin beyanında ise gerçek gider usulünü seçmesi gerekmektedir. -

GEÇMİŞ VE GELECEK YILLARA İLİŞKİN TAHSİL EDİLEN KİRA GELİRLERİNİN DURUMUGeçmiş ve gelecek yıllara ilişkin kira gelirlerinin tahsilinde uygulanacak hükümler 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 72. maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu madde de bir takvim yılı içinde 70. madde de belirtilen mal ve hakların kiralanması karşılığında o yıla ilişkin olarak ve geçmiş yıla ilişkin olarak tahsil edilen tutarlar tahsil edildiği yılda, gelecek yıllara ilişkin olarak tahsil edilen tutarlar ise ilgili yılda beyan edilecektir hükmüne yer verilmiştir.Yani mükellefler geçmiş yıla ve ilgili yıla ilişkin olarak tahsil edilen kira gelirleri tahsil edildiği yıl beyan edilecektir. Ancak gelecek yıllara ilişkin yapılan kira tahsilatları ise ilgili bulunduğu yılda beyan edilecektir. Örneğin 2009, 2010, 2011 yıllarına ilişkin mesken kira gelirinin 2009 yılında tahsil edilmesi halinde 2009 yılı için alınan kira geliri 2009 yılında 2010 yılı ve 2011 yılı için tahsil edilen kira gelirleri ise ilgili yıllarda beyanname vereceklerdir. 

Burhanettin baltacıoğlu